Acredito que existe o início de uma bolha imobiliária em Brasília

Programa Minha Casa, Minha Vida 1 e 2; financiamento imobiliário provenientes de bancos públicos; valorização de ativos imobiliários nos bairros nobres do plano piloto só com a expectativa criada pelo setor Noroeste. Por causa destas e outras conjunturas, acredito que surge uma bolha imobiliária em Brasília. Mas isso não é tudo, já que não disse nada ainda.

Hoje fiz uma pesquisa minuciosa no portal do WImóveis e encontrei resultados interessantes. Para isso eu considerei em meu estudo apenas apartamentos de 03 quartos. Para montar as variáveis explicativas de minha análise, colhi 198 amostras de seis regiões do Distrito Federal, quais sejam: Águas Claras, Asa Norte, Asa Sul, Samambaia, Sudoeste e Taguatinga. Para cada localidade eu utilizei 33 informações de apartamentos diferentes e anotei os seguintes dados para cada um: i) valor do imóvel; ii) valor do aluguel; e iii) valor do m². Após ter todos os dados eu fiz uma média aritmética dos resultados por região.

A tabela abaixo apresenta os resultados de meus cálculos:

Logo em seguida fiz os cálculos das rentabilidades dos aluguéis pelo preço dos imóveis em cada região para compreender se o investidor tem um ganho real com o bem alugado ou não. Os resultados estão na tabela abaixo:

O que podemos notar dos quadros acima é que a rentabilidade dos bens alugados é menor do que o investimento em poupança e abaixo do índice de inflação oficial IPCA (corrigindo-a para o centro da meta).

Aqui existe um enorme trade off (uma escolha em detrimento de outra) entre alugar o imóvel ou vendo-lo ao preço de mercado. Imagine que eu tenha um apartamento na Asa Sul, conforme as especificações acima, e resolvo vendê-lo e aplicar o recurso em poupança. Ao final de um ano eu receberia em juros com minha aplicação o equivalente a R$ 91.622,00. Ou seja, receberia 2,09 vezes a mais do que eu recebo alugando o imóvel. Desta forma, a minha opção é pela venda. Por que então todos os investidores não fazem o mesmo?

Para responder a questão acima, imagine se todos pensassem ao mesmo tempo em vender seus ativos para aplicar seus recursos na poupança e receber o dobro da diferença que recebe com o imóvel alugado. Os preços dos imóveis se depreciariam muito rápido, pois hoje a demanda é maior do que a oferta de imóveis para venda. Assim sendo, os que estão alugados incorporariam aos que são ofertados para esse fim reduzindo o valor venal e todos sairiam perdendo com o novo preço de mercado. Para o consumidor final seria interessante, mas não para quem se utiliza desse bem como investimento.

Com a oferta de crédito pela Caixa Econômica o preço do imóvel tende a se valorizar, já que a quantidade demandada é maior do que a demanda de equilíbrio e as pessoas tendem então a comprar um apartamento para moradia do que morar de aluguel, sem perceber que essa prática valoriza ainda mais o metro quadrado na venda e, consequentemente, eleva a amortização da dívida por parte do mutuário.

Percebe-se pela tabela que Samambaia é o setor que valoriza o metro quadrado da Asa Norte, o mais valorizado dessa amostra. Ela está justamente na margem e por isso apresenta a maior rentabilidade em relação aos demais, já que é pouco explorada e o boom imobiliário chegou a pouco tempo na cidade.

O sonho da classe média brasiliense, a cidade de Águas Claras, é quem apresenta os piores resultados. Tem a menor rentabilidade em termos de aluguel e o metro quadrado não é muito valorizado na região, intuindo um preço alto aos imóveis pelo tamanho dos apartamentos. A metragem apresentada é a maior entre as localidades pesquisadas (maior do que a Asa Sul que é famosa por apartamentos grandes).

Podemos considerar que a cidade de Águas Claras será a primeira a apresentar uma bolha imobiliária nos próximos anos se continuar nesse ritmo. Ela não tem um projeto urbanístico, apenas vários caixotes de prédios e ainda está sobrevalorizada no mercado, intitulando-se o novo Eldorado brasiliense.

Mas isso só são algumas ideias e análises minhas sobre o mercado imobiliário de Brasília. Não podemos perder o foco que aqui é uma região administrativa do Governo Federal e Local e que servidores públicos têm renda permanente e que podem alavancar diferentemente do setor privado, que tem que pensar em riscos como, por exemplo, demissão. Mas dinheiro tem limite e o Brasil é um país de renda per capita média. Uma hora a grana falta!

Para quem quer investir em imóveis, aconselho a pensar em Samambaia. Ela ainda tem margem para crescimento e terá ainda seus aluguéis reajustados para cima devido a forte demanda por moradia no Distrito Federal.